Lorsque vous acquérez un bien immobilier en indivision, le terme "soulte" apparaît parfois. Mais que recouvre cette notion exactement ?
Vous avez coacheté un bien et voulez le conserver après une séparation ? Vous avez hérité d'un ou plusieurs biens immobiliers ? Voici un tour d'horizon sur le concept de soulte en immobilier.
Définition de la soulte
La soulte représente la somme que l'on demande au futur propriétaire, une forme de compensation tenant compte de la différence de valeur entre les biens partagés.
Qu'est-ce que le rachat de soulte ?
Le rachat de soulte est un processus financier qui concerne le rachat des parts d'un bien en indivision, que ce soit entre cohéritiers ou ex-conjoints durant des procédures de divorce ou de succession.
Ce processus est essentiel dans les contextes d'indivision, où une partie désire devenir le seul propriétaire.
Cas de versement de la soulte
Les situations les plus fréquentes où une soulte est versée incluent les divorces et les successions. Vous en serez bénéficiaire si votre part est rachetée.
Voici les deux scénarios principaux :
Votre part est rachetée
Si votre part est acquise, vous recevrez la soulte. Dans le cadre d'une succession, aucune démarche n'est nécessaire de votre part. En revanche, lors d'un divorce, le rachat de soulte permet à l'ex-conjoint de se faire attributaire. N'oubliez pas de faire désolidariser le crédit immobilier ; l'assureur devra également être informé des modifications.
Vous réalisez un rachat de soulte
Pour procéder au rachat de soulte, que ce soit dans le cadre d'une succession ou d'un divorce, il est important de se mettre d'accord sur la valeur du bien et d'éventuels crédits. Le notaire sera là pour établir le montant en se basant sur ces éléments.
Calcul de la soulte
Le montant de la soulte correspond à la valeur nette du bien divisé par le nombre de co-participants. Cette évaluation implique souvent un professionnel, comme un notaire ou un agent immobilier, afin de garantir une estimation juste. De plus, la présence d'un emprunt va influencer ce montant, nécessitant de consulter le tableau d'amortissement fourni par la banque.
Par exemple :
Avec emprunt
Imaginons que deux propriétaires partagent un bien évalué à 150 000 euros, avec un emprunt restant de 50 000 euros. Si l'un désire racheter sa moitié pour 75 000 euros, la soulte serait la suivante : 75 000 - 25 000 (moitié de l'emprunt) = 100 000 euros.
Sans emprunt
Si aucun emprunt n'est en cours pour un appartement d'une valeur de 150 000 euros, le rachat de la moitié se fera directement pour 75 000 euros.
Organisation du versement de la soulte
La date de versement devra être convenue entre les ex-conjoints ou membres de la famille, en concert avec le notaire. Pour un divorce, le versement peut avoir lieu :
- Le jour du dépôt de la convention de divorce ou de son homologation ;
- Dans les deux à trois mois suivant le jugement définitif ;
- Conformément au calendrier établi préalablement.
Le bénéficiaire de la soulte doit avoir un recours prévu en cas de non-paiement, comme la mention d'intérêts dans l'acte ou des pénalités de retard.
Frais liés au rachat de soulte
Le rachat de soulte entraine plusieurs frais à prévoir :
Frais de notaire
Ce rachat doit être officialisé auprès d'un notaire, engendrant alors des frais. Ces frais varient d'environ 7 à 8 % pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf.
Droit de partage
Cette taxe, d'environ 2,5 % de la valeur nette, s'applique lors de la vente effective d'une soulte.
Pénalités de remboursement anticipé
Le contrat de crédit peut inclure des pénalités en cas de remboursement anticipé, plafonnées par la législation.
Financement d'un rachat de soulte
Pour financer ce rachat, plusieurs options s'offrent à vous :
Paiement comptant
Si vous en avez les moyens, le paiement comptant est une solution. Cela constitue un règlement unique.
Souscription d'un prêt immobilier
En cas de fonds insuffisants, il est envisageable de contracter un prêt immobilier pour couvrir le rachat de soulte. Le banquier analysera votre situation avant d'accepter.
Prêt hypothécaire
Enfin, un prêt hypothécaire peut être une option si vous envisagez des travaux au-delà de la soulte. Cela peut présenter des avantages tarifaires non négligeables.
Sans ces solutions, la vente du bien sera nécessaire, et chacun devra régler sa part des mensualités restantes sur le crédit en cours.
Rachat de soulte et assurance de prêt
En cas de prêts immobiliers, il est important de résilier l'assurance de crédit pour la partie qui ne rembourse plus. L'autre partie doit alors assurer le nouvel emprunt. La loi Lagarde facilite la sélection d'une assurance, permettant de choisir en dehors de l'établissement prêteur. De plus, grâce à la loi Hamon, le changement d'assurance est possible dans l'année de la souscription, et l'amendement Bourquin permet d'autres changements par la suite.
