Depuis longtemps, les Français voient l'immobilier comme un secteur attrayant pour générer des plus-values ou des revenus complémentaires à la retraite. Alors que les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont diminué ces dernières années, les prix de l'immobilier ont connu une forte augmentation. Qu'en est-il aujourd'hui ?
Un crédit immobilier plus cher et difficile d'accès
Les conditions de financement se sont durcies. Actuellement, le taux moyen d'un crédit immobilier sur 20 ans, qui était tombé à 1%, a dépassé 2% à l'automne 2022, avec des prévisions atteignant 3% début 2023, selon Meilleurtaux.com. Les mensualités deviennent donc plus élevées.
- De nombreux futurs acquéreurs rencontrent des refus de prêts, car leur taux d'emprunt global dépasse le taux de l'usure, limitant l'accès au crédit. Les seniors, souvent confrontés à des primes d'assurance emprunteur plus élevées, sont particulièrement touchés.
- Le taux de l'usure augmente lentement, mais reste problématique par rapport aux taux de crédit. Comme le souligne Cyril Blesson, la situation d'aujourd'hui est très différente de celle des années 1970, où il était encore rentable d'emprunter malgré des taux élevés, en raison d'une inflation plus forte compensée par des salaires indexés.
Rendement locatif en déclin
La rentabilité locative se voit affectée par une fiscalité souvent hostile à l'immobilier. Les revenus des bailleurs font face à des prélèvements sociaux et à la taxation sur le revenu, tandis que la taxe foncière augmente dans de nombreuses communes. Les logements énergétiquement inefficaces doivent aussi être rénovés pour rester locatifs.
- Le dispositif Pinel, qui facilite l'investissement dans le neuf, a été affaibli en 2023, alors que les coûts de construction continuent de grimper. En un an, les prix des logements neufs ont crû de 8,4% en région, selon la Fédération des promoteurs immobiliers de France.
- Les possibilités d'augmenter les loyers se restreignent. La loi impose un plafonnement jusqu'au 30 juin 2023, limitant les révisions à un maximum de 3,5% dans les grandes villes.
Investir en "pierre papier" : une idée astucieuse ?
Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) s'avère séduisant. Ces sociétés gèrent un portefeuille immobilier au nom des épargnants, offrant des rendements locatifs et des plus-values, en général supérieurs à 4% par an avant impôts.
- Néanmoins, les revenus générés en dehors d'une assurance-vie sont lourdement imposés, notamment pour les ménages à taux marginal élevé. - Les SCPI, bien que résilientes face à l'inflation, dépendent des secteurs d'activité. Selon Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy, des hausses de loyers sont plus faciles à accepter dans des bureaux bien situés. Ce type d'investissement doit être envisagé sur une période d'au moins dix ans pour amortir les frais initiaux.
Une tendance à la baisse des prix ?
Les spécialistes s'accordent à dire qu'un retournement du marché immobilier est plausible, mais quantifier l'ampleur de cette baisse demeure une énigme. Si les prix connaissent une chute significative, cela pourrait offrir aux investisseurs de nouvelles opportunités d'achat avantageuses.
